De renovatie van woningen, liefst gelegen in steden of de kern van meer landelijke gemeenten, blijft inderdaad de grootste opgave, vandaag meer dan ooit, zeker ook vanuit klimaatoogpunt. Maar een individuele aanpak, iedere eigenaar voor zich, woning per woning, volstaat niet en is bovendien totaal niet doeltreffend. Die opgave kan veel beter collectief aangepakt worden, op grotere schaal.
Alleen dan kan tegelijk werk gemaakt worden van de kwalitatieve opwaardering van de woning zelf én van de even noodzakelijke leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van de woonomgeving er omheen. Voor een dergelijke grootschalige aanpak biedt het concept ‘wooncoöperaties’ een erg aantrekkelijk alternatief in vergelijking met het traditionele individuele koopmodel. Het vertrekt van de collectieve verwerving, renovatie en beheer van woningen als idee, ‘samen’ vormt daarin hét sleutelwoord.
‘Coöperatief renoveren om samen te wonen’ … dat is de toekomst. Laat ons er werk van maken. Nu.
Een dak boven je hoofd, ruimte om te leven en te slapen, voldoende comfort zoals verwarming en sanitair, het lijkt een ‘minimum’. Daarnaast wil je ook een fiets kunnen stallen of een auto parkeren, wil je wel eens buiten zitten in de zon, of je kinderen de ruimte geven om buiten te spelen.
Het probleem is dat een groot deel van ons ‘bestaand woningpatrimonium’ die basiskwaliteiten niet biedt. Zoveel woningen zijn slecht geïsoleerd, zijn niet uitgerust met energiezuinige en duurzame installaties, hebben onvoldoende buitenruimte of berging, of missen zelfs al die basiskwaliteiten.
Zoals aangegeven zijn al die problemen dus onmogelijk ‘pand per pand’ op te lossen, onder meer omwille van de perceelstructuur zelf. Maar oplossingen zijn meestal wel te vinden in de directe, iets ruimere omgeving. En daarom is renovatie nodig per groep van woningen, liefst nog per bouwblok.
Op die schaal kan je zo goed als overal wél extra buitenruimte creëren, extra fietsenberging en nog zoveel meer. Het zal ook veel efficiënter en bovendien voordeliger zijn dan renovaties ieder voor zich. Die zeer grote uitdaging geldt voor alle steden en gemeenten in Vlaanderen en is best samen en coöperatief aan te pakken, daarin liefst ondersteund door de overheid. Ook de bouwwereld en de immobiliënsector kunnen zich inschrijven in die coöperatieve aanpak en op die manier participeren.
We wonen samen met onze huisgenoten, maar ook binnen onze woning wil ieder wel een eigen plek, privacy is cruciaal. Daarnaast hebben we ook nood aan ruimere contacten via het werk, de school, de club, het café … of in de buurt. Het gezegde ‘beter een goede buur dan een verre vriend’ gaat echt op.
Ook als je wél alleen woont, wat overigens steeds meer mensen doen, is het des te fijner om goede buren te hebben, heel gewoon, voor alledaags contact. Een praatje op de stoep, af en toe eens buurten of een heus buurtfeest, ook in ‘de anonieme stad’ zijn contacten van levensbelang.
Samen wonen heeft ook zo zijn praktische kanten, zoals de planten gieten of voor de kat zorgen als de buren op reis zijn, even op de kinderen passen als die buur naar de winkel moet, een boodschap doen voor een zieke, of een boormachine lenen voor een klus. Het gaat om heel veel kleine dingen, maar alles bij elkaar maken die een groot verschil.
Buiten goed nabuurschap, winnen ook andere vormen van ‘méér samen wonen’ meer en meer veld. Buurtschap en genoeg privacy kunnen best samengaan, ook in een meer doorgedreven vorm van dat samen wonen, er zijn intussen genoeg cohousing-projecten die dat overtuigend aantonen.
Ook de voordelen van meer delen zijn intussen genoegzaam gekend. Bewoners in cohousing-groepen delen vaak een tuin, extra ruimte om te vergaderen, te spelen, te werken of te feesten. Soms is er een gedeelde wasplaats of logeerkamer en ook allerlei spullen worden meer en meer gedeeld, zoals een grasmachine en ander tuin- of werkgerief, of auto’s bijvoorbeeld.
Delen is in feite een vorm van vermenigvuldigen, sociaal veel aantrekkelijker, ook financieel een pak voordeliger én een manier om de uitwassen van de steeds duurder wordende huizenmarkt te helpen doorbreken. Want dat is overduidelijk: de woonmarkt is zeer dringend aan grondige innovatie toe.
De voorbije vijftig jaar en vandaag nog steeds, is het woonbeleid in Vlaanderen totaal niet gericht op het aspect ‘samen wonen’ of op collectieve woonconcepten. Het beleid is al decennia lang gestoeld op twee modellen, maar eigenlijk vooral op één: individuele eigendomsverwerving.
Velen beweren dat het zelfs een deel van onze volksaard is, maar dat is in feite onzin. Doordat fiscale en andere beleidsmaatregelen altijd alleen daarop gericht zijn, is het er in feite ingeslepen, met als onvermijdelijk gevolg de voortdurende stijging van de woningprijzen. De immobiliënsector vaart er wel bij, terwijl individuele kopers, vaak noodgedwongen een groter deel van hun inkomen besteden.
Het ‘restmodel’ is de huurmarkt, het alternatief voor wie niet de middelen heeft om zelf een woning te verwerven. Dan blijft nog de keuze tussen de sociale huisvesting met haar ellenlange wachtlijsten, of de private huurmarkt, met alle problemen van dien. Die werden recent alleszins nog eens duidelijk aangetoond in tal van reportages en artikelenreeksen in diverse kranten en tijdschriften.
Jammer genoeg is het ook duidelijk dat de sociale huisvesting die grote huisvestingsachterstand de komende tien jaar niet zal kunnen wegwerken, zelfs niet indien de broodnodige inspanningen op dit terrein eindelijk drastisch zouden worden opgevoerd. Tegelijk is en blijft ook de kans dat de private huurmarkt er binnen die tijdsspanne structureel zal op verbeteren, jammer genoeg heel erg klein.
Wonen mag dan wel een basisrecht zijn, het is dus lang niet voor iedereen weggelegd. Er zijn genoeg sprekende voorbeelden van wat misloopt, zeker op de huurmarkt.
Hoeveel oudere mensen zijn er niet die te lang in hun intussen veel te grote huis blijven wonen, terwijl ze het onderhoud ervan niet langer echt goed aankunnen? Als het dan echt niet meer lukt, wordt de ‘gedwongen’ overstap naar een rust- en verzorgingstehuis extra moeilijk.
Vandaar de goede raad: ‘aging in place … moving in time’. Wie oud wil worden op een vertrouwde en geschikte plek, kan beter tijdig verhuizen naar zo ’n aangepaste stek, goed bereikbaar en met genoeg voorzieningen in de nabije omgeving. Ook een boom verplant je beter … vooraleer die te oud wordt.
Of hoeveel noodkopers zijn er? Mensen die niet terecht kunnen in een sociale woning of die keer op keer bot vangen op de huurmarkt en dan maar een goedkope, vaak minderwaardige woning kopen, terwijl het hen eigenlijk ontbreekt aan de financiële of praktische middelen om dat huis goed uit te rusten, in te richten of te onderhouden? Het gaat echt niet langer op om die mensen aan hun lot over te laten, laat staan aan de commerciële woningmarkt. Dat vereist steun en samenwerking.
Of hoeveel mensen wonen op een appartement en moeten als eigenaar jaarlijks mee beslissen in de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars), ook als consensus ver te zoeken is? Vaak leidt dat dan weer tot rechtszaken, ook vervelend. Of hoeveel mensen huren een appartement of huis en hebben niets te zeggen over onderhoud of renovatiewerken, zij moeten maar ondergaan wat de eigenaar beslist?
Hoeveel huurders blijven noodgedwongen wonen in een onvoldoende kwalitatieve woning? Om nog te zwijgen over huisjesmelkers, die echt ronduit profiteren van de zwakke positie van huurders. Omgekeerd geldt natuurlijk evengoed de vraag hoeveel mensen een huis of appartement verhuren en niet het geluk hebben dat de huurders het ook effectief bewonen ‘als een goede huisvader’?
Wie wil al die mensen wél de kost geven? Niemand toch? Reden te meer om nieuwe woonformules te ontwikkelen die eigenaars niet alleen ontzorgen, maar tegelijk ook goed onderhoud garanderen. Voorbeelden uit Zwitserland of Denemarken bieden inspiratie, maar we moeten het zelf waarmaken.
Waarom? Wat is belangrijk? Goede woonkwaliteit, haalbaar én betaalbaar, graag ook zo duurzaam mogelijk én sociaal sterk verankerd, waarbij iedereen zeggenschap heeft, verantwoordelijk is en mee zorg draagt voor het patrimonium én voor de mensen die er wonen, voor elkaar dus.
Daarom: wonen in een coöperatie, een formule die de voordelen van ‘kopen’ en ‘huren’ combineert en de laatste tijd ook in Vlaanderen stilaan opduikt (cf. Oak Three, Collectief Goed, wooncoop bv).
In dergelijk concept worden de aspecten ‘wonen’ en ‘vastgoed’ losgekoppeld van elkaar. Bewoners betalen wel altijd voor de woonkost op zich (afschrijving verbouwing, nutsvoorzieningen en verbruik, beheer en onderhoud, belasting en verzekering …), maar daarom niet voor het vastgoed zelf.
Zo zijn er formules waarbij ieder volgens zijn of haar draagkracht een kleiner of groter deel bijdraagt in de ‘basis-vastgoedinvestering’, de aankoop van de grond en/of het gebouw. Die bijdrage kan ook evolueren in de tijd, steeds volgens je financiële mogelijkheden en parallel daarmee kan je bovendien in verhouding tot je inbreng ook nog ‘reserve opbouwen’, iets wat bij ‘klassiek huren’ niet gebeurt.
Bijzonder aan verschillende coöperaties is dat naast de bewoners zelf, ook externe investeerders of beleggers kunnen intekenen voor het vastgoedgedeelte. Zij kunnen daarbij rekenen op een zeker rendement, dat vandaag alleszins hoger ligt dan bij eender welk spaarboekje. Ze gaan er dan wel mee akkoord dat het géén speculatieve investering is, integendeel, het gaat om een ethische belegging.
Wie wenst kan desgevallend ook afstand doen van zijn of haar rendement. Dat kan ten goede komen aan specifieke bewoners (ouders ten opzichte van hun kinderen bijvoorbeeld), of een extra steun betekenen voor mensen met minder kansen op de woningmarkt, zoals vluchtelingen of mensen met een beperking. Dergelijke vormen van inclusie, gaan dan over extra maatschappelijke doelstellingen.
Alle bewoners worden medeaandeelhouders in de coöperatie, een garantie voor betrokkenheid en medeverantwoordelijkheid. Ook dat past binnen de bredere maatschappelijke doelstellingen van de coöperatie. Die beoogt dus wél een gezonde financiële balans, maar géén louter winstoogmerk (zoals de meeste verhuurders). Het biedt een solide basis, zonder extra risico voor wie er instapt.
Als aandeelhouder in de coöperatie behoud je als bewoner woonrecht én heb je tegelijk dus ook medezeggenschap. Daarnaast ontzorgt de coöperatie je door de professionele beheers-aanpak. De waarde van je aandelen groeit mee met de index, maar er komt dus géén speculatie aan te pas. De waarde blijft wel altijd gegarandeerd, ook voor je nazaten. Niet twijfelen dus.
Zoals al aangetoond vraagt het woningpatrimonium in Vlaanderen dringend om een doorgedreven innovatieve renovatie, onder meer aangepast aan een betere ruimtelijke ordening en de dringende klimaateisen. De toekomst is daarbij duidelijk aan de duurzame stads- en dorpsvernieuwing, met als sleutel de nabijheid, zowel van voorzieningen en mobiliteitsoplossingen, als van andere mensen.
Initiatieven rond ‘collectieve bouwblokrenovatie’ in steden of kernen van gemeenten, zijn op dat vlak hét middel. Iedereen kan daartoe eigendom inbrengen in de wijkcoöperatie, terwijl een ontwerp op schaal van het hele bouwblok (of zelfs ruimer), antwoorden kan bieden op de gekende noden: een heldere mix van aangepaste woningen voor een diverse bevolking, op en top duurzame concepten van collectieve (stads)verwarming of energievoorziening, en voldoende accommodatie voor extra activiteiten, zowel van de bewoners zelf (individueel of in groep) als van de buurt er omheen.
Autonome gemeentebedrijven en sociale huisvestingsmaatschappijen spelen best een zeer grote rol in heel dat verhaal. Zij kunnen mee de motor zijn van deze hele buurt- en wijkvernieuwing. Wonen wordt dan veel meer dan het klassieke huisje-tuintje. Deze nieuwe vormen van ‘samen wonen’ die uitgaan van een veel grotere betrokkenheid en solidariteit, passen in een breed en samen gedragen project. Laat ons niet op elkaar wachten, maar er concreet aan beginnen. Beter vandaag dan morgen.
